“花幾十萬(wàn)買(mǎi)下來(lái)的車(chē)位，為什么還要交管理費(fèi)？”北京市的劉阿姨不解地問(wèn)。她在某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)和車(chē)位，近日卻因未交納每月150元的“車(chē)位管理費(fèi)”，在開(kāi)車(chē)出地庫(kù)時(shí)被物業(yè)攔下。

看似細(xì)小的“車(chē)位管理費(fèi)”，卻成了不少業(yè)主的煩心事。

1、管理費(fèi)為何存在？

記者在走訪該小區(qū)時(shí)了解到，無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)車(chē)位還是租用車(chē)位的業(yè)主，都需交納車(chē)位管理費(fèi)。

住宅小區(qū)停車(chē)場(chǎng)（圖片由AI生成）

“車(chē)位費(fèi)是為車(chē)位這一‘固定資產(chǎn)’付費(fèi)，管理費(fèi)則是為‘日常服務(wù)’付費(fèi)。”北京大成律師事務(wù)所高級(jí)合伙人熊宗鵬律師對(duì)此解釋?zhuān)耙粋€(gè)買(mǎi)的是所有權(quán)，一個(gè)買(mǎi)的是服務(wù)。”

物業(yè)方也在接受采訪時(shí)提到：“車(chē)位購(gòu)買(mǎi)款或租金由開(kāi)發(fā)商收取，而管理費(fèi)則歸物業(yè)，用于日常維護(hù)和管理。車(chē)位管理費(fèi)主要用于車(chē)庫(kù)照明、衛(wèi)生保潔及設(shè)備維護(hù)等支出，由車(chē)位使用者共同承擔(dān)，因此與住宅物業(yè)費(fèi)分開(kāi)收取。”

該物業(yè)工作人員表示，將車(chē)位管理費(fèi)單列收取，也是為了公平考慮。“并非所有業(yè)主都擁有車(chē)位，如果把車(chē)位管理成本統(tǒng)一納入物業(yè)費(fèi)，對(duì)未購(gòu)車(chē)位業(yè)主不公平。”

2、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)誰(shuí)來(lái)定？

“車(chē)位管理費(fèi)本質(zhì)是物業(yè)服務(wù)費(fèi)的一部分，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要遵循物業(yè)服務(wù)費(fèi)的相關(guān)規(guī)定。”熊宗鵬告訴記者，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

“一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)收費(fèi)要實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)更多適用于外銷(xiāo)的商品房、別墅、高級(jí)商住樓、寫(xiě)字樓等。”熊宗鵬表示，具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。

部分地方也會(huì)出臺(tái)細(xì)化政策，如《上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理規(guī)定》明確，停車(chē)管理服務(wù)單位應(yīng)在合同中約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容并向業(yè)主公示。

熊宗鵬也提醒，物業(yè)有權(quán)收取車(chē)位管理費(fèi)，但收費(fèi)應(yīng)依法依規(guī)，做到公開(kāi)透明，并與服務(wù)水平相適應(yīng)。

3、車(chē)位空置，也要交費(fèi)？

很多業(yè)主疑惑，如果有車(chē)位但還沒(méi)買(mǎi)車(chē)，或者自己的車(chē)暫時(shí)不停在產(chǎn)權(quán)車(chē)位，也要交納車(chē)位管理費(fèi)嗎？

熊宗鵬表示，原則上即使暫未使用車(chē)位，也需承擔(dān)相應(yīng)管理成本。

北京市房山區(qū)人民法院曾審理一起類(lèi)似案件，物業(yè)公司起訴開(kāi)發(fā)商要求交納未售車(chē)位服務(wù)費(fèi)。法院認(rèn)為，地下車(chē)庫(kù)作為小區(qū)整體公共空間，照明、排水、安全巡邏等開(kāi)支是共同發(fā)生的，不能因個(gè)別車(chē)位空置而免除費(fèi)用。

那么能否適當(dāng)根據(jù)實(shí)際停車(chē)時(shí)長(zhǎng)減免？

“有原則也有例外，部分地區(qū)的業(yè)主在滿(mǎn)足特定條件并經(jīng)物業(yè)公司登記確認(rèn)后，是可以享受一定優(yōu)惠的。”熊宗鵬舉例稱(chēng)，“山東省日照市就有相關(guān)政策，普通住宅物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，車(chē)位超過(guò)一個(gè)月未停放機(jī)動(dòng)車(chē)的，車(chē)位使用人應(yīng)提前書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)確認(rèn)后可以免收停車(chē)服務(wù)費(fèi)。”

4、欠費(fèi)不交，物業(yè)能否攔車(chē)？

劉阿姨表示，自己是因?qū)Ψ?wù)質(zhì)量不滿(mǎn)而暫緩交費(fèi)，希望以此促使物業(yè)提升管理水平。然而，幾次出入地庫(kù)時(shí)，她的車(chē)輛均被攔下，要花大量時(shí)間跟管理人員溝通后才能放行，影響了自己和其他業(yè)主的出行。

記者在多個(gè)社交媒體平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，因未交納管理費(fèi)被物業(yè)“攔車(chē)”的情況并非個(gè)例。對(duì)此，熊宗鵬明確指出，物業(yè)此舉違法。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。即便未交納管理費(fèi)，物業(yè)也無(wú)權(quán)以限制出入的方式強(qiáng)制業(yè)主付款。

熊宗鵬建議，物業(yè)若遇欠費(fèi)情況，首先應(yīng)通過(guò)書(shū)面方式催告，向業(yè)主明確合理交費(fèi)期限，若到期后業(yè)主仍不交費(fèi)，可以通過(guò)提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁等合法途徑進(jìn)行追討，而非采取攔車(chē)等方式施壓催費(fèi)。若業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合理或服務(wù)不達(dá)標(biāo)，可向物價(jià)或行業(yè)主管部門(mén)投訴或反映情況。

來(lái)源：新華網(wǎng)