岳某是鄭某的獨生子，長期居住在國外，鄭某居住在國內岳某名下的唯一住房內。2013年1月，李某與岳某簽訂房屋買賣合同，約定李某購買岳某的該處房屋，成交價為178萬元。雙方同時簽訂一份補充協議約定：由于該房目前由岳某的母親鄭某居住，過戶后半年如果鄭某不合作騰房，李某有權起訴要求鄭某騰退房屋。此后李某依約支付了房款，2013年5月，李某取得房屋所有權證書。但鄭某并不知曉其子岳某與李某買賣房屋之事。同年10月，李某訴至法院，要求鄭某排除妨害，騰退房屋。

【分歧】

本案的爭議焦點是：取得房屋所有權的李某能否要求居住人鄭某騰退房屋。第一種意見認為，李某有權要求鄭某騰退房屋，因為李某已經取得涉訴房屋的所有權，得以請求他人排除妨害。第二種意見認為，李某無權要求鄭某騰退房屋，因為鄭某基于特定身份關系取得的居住權益可以對抗李某騰退房屋的請求權。

【評析】

筆者同意第二種意見，理由如下：

1.鄭某對涉訴房屋擁有居住權益

關于居住權，我國理論界和實務界均有不少探討，我國的《〈物權法〉草案》四次審議稿中，也曾有過“居住權”的條文，在該草案中，此一權利被界定為：因各種原因為家庭成員以外的人設立的長期居住的權利，并不適用婚姻家庭、租賃所產生的居住關系。雖然最終正式頒布的物權法并未確立該項權利，但實踐中，基于各種特定的法律關系而產生的居住權益已普遍存在。居住權概念起源于羅馬法，最初即是作為生活保障的制度設計而存在，發揮著撫養、救助的功能。此一制度也被其他多個國家采用，比如瑞士民法典和法國民法典中都有關于居住權的規定。就其性質而言，居住權乃是具有一定人身屬性的物權之一種。雖然我國目前法律層面的規范沒有明確居住權的概念，但是對于一些特定的自然人，依然設置了諸多保護其居住權益的規范性條文。如老年人權益保障法第十六條中明確：贍養人應當妥善安排老年人的住房，不得強迫老年人居住或者遷居條件低劣的房屋。再如《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第二十七條第三款規定：“離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權。”從上述法律和司法解釋的規定中可以看出，對于一些“特殊”的自然人，其本人對于他人享有所有權的房屋可基于特定的人身關系而享有一定的居住權益。

具體到本案，涉訴房屋雖然最初登記在岳某名下，但作為獨生子，岳某在國內僅此一處房屋，而該房屋長期由鄭某居住使用，鄭某名下也沒有其他房屋。鄭某年事已高，涉訴房屋被出賣之后，鄭某又未從岳某處得到其他贍養場所。從贍養義務的履行和公序良俗的法律原則出發，當可認定岳某的母親鄭某對于涉訴房屋具有居住使用的權益。

2.李某取得房屋所有權的過程中明知存在騰退風險

作為房屋的買受人，李某在簽訂涉訴房屋的買賣合同時，明知出賣人岳某在國外居住，且涉訴房屋長期由鄭某居住使用，但為了以較為優惠的價格購買該房屋，李某并未詢問鄭某是否還有其他住房，亦未在看房的過程中明確告知鄭某房屋買賣的事實，而是在與岳某的雙務合同中約定了“起訴鄭某”的條款，因此，可以認定在購買涉訴房屋之初，李某就已經明知房屋存在騰退的風險，但依然簽訂了合同并辦理了產權變更登記，對于在此交易過程中產生的風險，李某應當自行承擔。

3.鄭某的居住權益得以對抗李某騰退房屋的請求權

普通的商品房買賣之中，對于已經獲得房屋產權的買受人而言，其基于物權的排他性而得以請求房屋的非法占用者“排除妨害”，但此一權利的獲得，應當以買受人在此過程中的行為無瑕疵和房屋占用人占用行為的“非法性”作為前提。且從另外一個角度分析，物權的排他性亦非絕對存在，我國法律規定中的“買賣不破租賃”即是最明顯的例證。法律之所以在某種范圍內對物權的排他性作出一定限制，究其根本，是由維護市場秩序穩定和誠實信用的法律原則衍生而出。

綜上，本案中，雖然李某通過買賣獲得了房屋所有權，并與岳某在合同中作出了“起訴鄭某”的約定，但鄭某基于特定身份關系取得的居住性權益足以對抗李某的騰退房屋的請求權。

（作者單位：北京市第三中級人民法院）