物業能否收取小區停車費

張建文

黃莉

門診問題

物業管理公司收取小區停車費合法嗎

門診專家

西南政法大學教授 張建文

重慶市翰墨律師事務所主任 黃莉

專家觀點

◇小區停車位因其性質不同，歸屬也不同，應當區別對待。

◇對共有道路上停車收取的停車費應當歸業主共有。

◇物業不向業主披露停車費信息，業主有權向法院起訴請求公布收費情況。

◇在物業管理糾紛案件中，對于侵害業主公共利益的行為，業主委員會可以作為原告提起訴訟。

近年來，物業管理公司(下稱“物業”)與小區業主之間的糾紛呈上升趨勢，有不少是因收取小區停車費引發的，那么，物業有權對小區停放的車輛收費嗎？收取的停車費到底屬于物業還是業主？物業如果違規收費，業主該如何維權？記者就此采訪了西南政法大學教授張建文及重慶市翰墨律師事務所主任黃莉。

小區停車位屬于誰

記者：討論物業是否有權收取小區停車費需先明確小區的停車位權屬，那么，小區停車位屬于誰呢？

黃莉：停車位因其性質不同，歸屬也不同，應當區別對待：一種是可以辦理產權證的停車位；另一種是占用共有道路的停車位。一般而言，停車位是由開發商依照行政規劃建設的物業附屬設施，其本質屬于土地使用權，不能辦理產權登記。但建筑物所占建筑面積能否辦理產權登記與是否納入容積率的計算有關，關鍵在于停車位的面積是否納入建筑面積。如開發商將停車位面積納入容積率計算，開發商對此停車位可以要求辦理產權證，可以選擇以買賣、附贈等方式轉讓。而共有道路上的停車位，因共有道路系全體業主共有的公共區域面積而應歸屬全體業主共有。開發商對于小區綠化面積、共有面積、交通道路的規劃，均需經政府部門驗收合格。開發商應當為小區業主建設符合業主使用的車位，不得占用業主共有道路用于停放車輛。根據我國物權法第74條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。根據該條規定，對于在共有道路上停車收取的停車費應當歸業主共有。

物業能否收取小區停車費

記者：相當數量的小區物業都在收取停車費，請問，物業收取停車費有無法律依據？

張建文：物業收取小區停車費是有前提條件的。根據物權法規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。有關共有和共同管理權利的其他重大事項，由業主共同決定。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。如果業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。而根據2009年住房和城鄉建設部發布的《業主大會和業主委員會指導規則》要求，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。因此，對于小區內部共有和共同管理的事項，應由業主大會或者業主委員會依據法定和共同議定的議事規則共同決定，該決定對全體業主具有約束力。如少數業主認為業主大會的決定侵害了合法權益的，可以根據物權法的規定向人民法院起訴。實踐中，如小區物業未征得業主同意，擅自收取停車費，屬于侵害業主合法權益的行為。因為，物業收取停車費用，應當是由業主大會或者業主委員會作出決定，業主委員會再委托物業代為收取停車費，物業同時可獲取相關服務、維護費用。

黃莉：根據《物業服務收費管理辦法》(下稱《辦法》)，如果物業根據與業主的協商一致提供了相應服務，就可以收取相關費用。《辦法》第2條規定，物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。因此，物業可以收取管理小區停車位服務費用。

物業違規收費業主咋維權

記者：對于物業公司違規收費，業主該如何維權呢？

黃莉：在物業管理糾紛案件中，對涉及業主公共利益的，業主委員會可以作為原告提起訴訟。但在司法實踐中，對于建筑物區分所有權糾紛及物業管理糾紛，業主委員會能否作為原告提起訴訟，一般存在兩種觀點：一種觀點承認業主委員會的訴訟行為能力，但涉及仲裁或訴訟時，認為應經業主授權，形成委托代理關系方可申請仲裁或參加訴訟；另一種觀點則認可業主委員會的獨立訴訟主體地位。我比較贊同第二種觀點。根據物權法第78條規定，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。另據民事訴訟法第48條規定，公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。業主委員會不屬于公民或法人范疇，但根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條規定，其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。因此，就業主委員會而言，作為業主大會的執行機構，由業主大會選舉成立，并向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，依法成立。業主委員會作為業主大會的執行機構代表全體業主共同利益，向社會各方反映業主集中的意愿和要求，對涉及業主共同利益的事項，業主委員會可以代表全體業主進行處理。

張建文：需要注意的是，業主委員會行使訴權的范圍應當是涉及業主共同利益事項，對于業主個體或者不涉及公共利益的，業主委員會沒有訴訟主體資格。如對業主涉及多種糾紛都賦予業主委員會訴權，即會造成權利的濫用，不利于維護業主的合法權益。

記者：很多小區的業主對于物業收取的停車費去向都不清楚，那么，如果物業收取費用后不向業主披露的，業主該如何維權？

張建文：業主對建筑區劃內涉及業主共有及共同管理權的事項享有知情權。業主有權請求公布業主委員會決定及會議記錄以及共有部分的收益情況。如物業不向業主披露停車費信息，業主有權向法院起訴請求公布收費情況。

怎樣防范物業違規收費

記者：如何防范類似的物業管理糾紛？

黃莉：業主應當行使自己的權利，參與選聘物業管理公司。對于業主委員會成員充分了解，選舉熱心公益、公正守法的業主為業主委員會組成成員。業主委員會應當維護全體業主的共同利益，依法行使權利，監督物業管理公司。物業管理公司應當嚴格遵守《物業管理條例》《物業管理公約》及《物業管理合同》的規定。物業管理與公民生活息息相關，物業管理是否依法實施關乎公民的生活質量及社區安定。物業管理類似糾紛的防范需要業主、業主委員會、物業管理公司及社區共同參與，共同建設文明和諧的小區環境。