當前，國內房地產行業集中度不斷提升，房企優勝劣汰趨勢正在加速。數據顯示，2019年330家房企破產，百強房企整體業績也未有明顯提升。今年，各梯隊房企門檻進一步提升，但規模房企擴容放緩，新增千億房企數明顯下降，近4年來房企整體的目標完成率水平也逐年降低。

房企兩極分化現象加劇

1月13日下午，世茂集團與福晟集團聯合宣布，世茂集團收購福晟集團的87個項目，成為2020年首個大型收并購事件，甚至被稱為“世紀大并購”。在業內看來，房地產行業正由高速發展時期進入橫盤期，加之2019年融資監管政策收緊，眾多房企所面臨的生存壓力史無前例。

隨著行業集中度的不斷提升，行業頭部格局不斷穩固，2019年房企TOP30門檻值已超千億。與此同時，留給中小企業的機會卻越來越少，并且地產行業的容錯度降低。針對世茂集團收購福晟集團事件，億翰智庫相關分析人士指出：“本次交易的被收購方福晟集團，曾經也是穩健經營的典范，但在瞬息萬變的行情之下，連續踏空節奏，加上應對失當，最終釀下今日的苦果。”

行業整體規模增速也在顯著放緩，百強房企規模增長“失速”。2019年12月，房企進一步加大供貨力度和營銷力度，以沖刺年終業績，百強房企權益銷售金額環比增長18.3%至9903.4億元，創全年單月規模新高。然而，多家市場機構統計顯示，真實情況并不如企業業績增速反映得那么樂觀，企業實際去化表現普遍不及預期。權益口徑下，百強房企2019年全年累計銷售金額同比增長6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

與此同時，2019年全年，數百家房地產企業宣告破產的消息進一步引發市場關注。中國指數研究院的統計顯示，截至2019年11月，在人民法院公告網，以“房地產+破產文書”為關鍵字可檢索出來400多條破產文書，以企業為單位來看的話，剔除部分重復企業及非房地產企業，共計330家房企發布了破產相關文書。

中指院相關分析人士指出，發布破產文書的房地產企業主要分布于長三角與珠三角城市群，上述兩個區域占總數量的43%。中指院分析人士認為，“一方面，熱點城市及城市群，吸引了大量房地產開發企業進入，區域競爭激烈，地方小微房企生存更加艱難；另一方面，長三角及珠三角投資及借貸熱度高，借貸糾紛以及公司注銷破產更加頻繁。”

融資困境疊加企業經營壓力

“對破產企業進行核實后，我們發現房企大多為當地開發企業，很多糾紛為破產和解以及再次啟動，相比小企業而言，部分規模相對較大的房企，因戰略定位、多元擴張、項目銷售等問題，資金鏈也出現了問題。”中指院方面表示。

根據中指院對企業深陷困境原因分析研究，房企面臨破產主要有兩方面原因：一方面，企業自身管理制度落后、運營效率較低、產品缺乏競爭力、布局單一，在市場火熱的上行期階段，企業的銷售業績快速增長，掩蓋自身“內功”先天不足的缺陷。同時，規模化也對企業自身管理提出更高的要求，企業并沒有及時優化應對挑戰。一旦市場進入平穩或下行期，企業的競爭力短板就會凸顯出來，銷售去化以及融資等問題將形成較大壓力。

另一方面，部分房企前期的業績高增長促使企業自信心急劇擴張，在業務發展方面速度過快，激進的多元化拓展拖累了企業的發展速度。

“作為一個資金密集型行業，房地產開發需要大量資金支持，一旦運轉中的環節出現資金問題，多米諾效應被觸發，將迅速蔓延，導致房企經營困頓甚至倒閉破產。”中指院方面分析指出，2019年，信用評級較高的大型房企資金優勢更加明顯，而部分小型房企資金承壓，短期資金風險顯著增加。“房企仍需要從經營上做好地產主業，優化債務結構，降低杠桿比例，平穩發展才能持久經營。”

在政策調控較緊的當下，尤其是融資端不斷收緊，融資成本水漲船高，現金流更是重中之重。億翰智庫方面也認為，“收并購浪潮來襲，也體現出當下地產行業之艱難。對于進入發展困境的房企而言，或多或少都有自身的原因。”

2019年，全國范圍多個城市取消或放寬了落戶限制。業內預計，至少未來2-3年城鎮化速度仍能保持，基本置業需求仍在，住宅開發仍有增長空間。億翰方面認為，房地產企業在精進主業的基礎上，可結合本身基因和資源情況，適度投入部分地產相關的多元化業務作為長期戰略，但一定要注意多元化的投入也要遵守聚焦原則，同時平衡好主業與其他業務的結構關系。

2020年房企規模預計穩中有升

近幾年，房企紛紛涉足長租公寓、養老地產、文旅地產相關領域，也有房企進軍新能源汽車、機器人制造、汽車零部件制造等非地產領域。上述中指院方面分析人士表示，“房企要對自身的財力、物力、人力有著系統規劃，促進業務及品牌的協同發展，形成系統運營合力，否則新涉足業務不僅短期難見效益，主業的發展也會受到拖累。”

行業人士指出，受市場下行和調控不放松影響，我國房地產企業正在面臨費用率提升、負債率升高、短期償債能力下滑的困境，尤其中小型房企，仍將面臨一定的盈利和資金壓力。

未來，在融資監管全方位趨緊的情況下，行業分化將會持續加劇。業內普遍認為，雖然目前房地產市場整體去化壓力尚存，但行業將保持長期平穩發展的市場環境已趨于明朗。預計2020年企業整體規模將維持穩中有升的增長態勢。行業競爭加劇下，百強房企內部的分化格局也將進一步持續。

在市場去化承壓的背景下，企業的發展重心逐漸由“增量角逐”轉向“提質增效”，未來業績規模的增長不能簡單依賴于供貨量的加大，企業戰略布局、組織管控、品牌建設等綜合實力的提升將是房企未來工作的重中之重。

“尤其是中小型房企布局相對集中，很難平衡區域風險。因此，適度降低杠桿比例，放緩增長節奏，能夠有效規避現金流風險。”億翰智庫方面指出，當下房地產行業的競爭格局與以往大有不同，合作是當下房企生存和競爭的主要形式，合作的本質是優勢交換，合作的目的是完善自我的資源矩陣。