渭南市住房公積金管理中心

關于印發《渭南市個人住房公積金貸款操作細則》的通知

各縣（市、區）管理部、機關各科室：

現將《渭南市個人住房公積金貸款操作細則》印發你們，請遵照執行，在執行過程中發現的新情況、新問題，請以書面形式報信貸科，以便修訂完善。

渭南市住房公積金管理中心

2020年11月10日

渭南市個人住房公積金貸款操作細則

為規范個人住房公積金貸款業務管理，優化辦理流程，提高工作效能，依據國務院《住房公積金管理條例》等國家法規政策規定及渭南市住房公積金管理委員會《渭南市個人住房公積金貸款管理辦法》，結合我市住房公積金管理工作實際，特制定本細則。

個人住房公積金貸款操作流程：貸款申請受理—管理部審核—貸款審批—貸款合同簽訂—抵押登記—貸款發放—貸款償還—貸后管理。

一、貸款申請

（一）貸款基本條件

1.借款主體：具有完全民事行為能力的借款申請人在公積金繳存地連續足額正常繳存住房公積金12個月（含）以上，且借款申請人（含共同借款人）信用良好，收入穩定，有償還貸款的能力。

2.貸款用途：購買、建造、翻建、大修自住住房。

3.擔保方式：抵押（不動產）、質押（儲蓄存單）、住房公積金保證。

（二）貸款申請

1.借款申請人向購（建）房屋所在地管理部提出住房公積金貸款申請。

2.管理部貸款經辦人必須與借款申請人進行面談，同時履行告知義務。

3.借款申請人簽寫渭南市住房公積金管理中心《個人住房公積金貸款申請審批資料》，應內容詳實，書寫規范工整，貸款經辦人調查核實。

二、貸款資料

貸款所需資料：借款申請人個人資料，房屋資料，擔保資料。

（一）個人資料

借款申請人夫妻雙方資料：

1.有效身份證件；

2.戶口簿（士官證）；

3.婚姻關系證明（單身聲明、結婚證、離婚證或離婚判決書，喪偶的提供配偶死亡證明或戶籍管理部門銷戶證明）；

4.異地貸款職工需提供“異地貸款職工住房公積金繳存使用證明”。

（二）房屋資料

1.購買住房資料

購買住房分三類：期房、現房、二手房。

（1）期房資料：

①房地產開發企業應向公積金中心申請樓幢備案；

②合法的購房合同原件；

③購房預付款憑證及其復印件。

（2）現房資料：

①合法的購房合同原件；

②購房預付款憑證及其復印件；

③房產證及其復印件。

（3）二手房資料：

①房屋買賣契約；

②契稅完稅單及其復印件；

③購房預付款憑證及其復印件；

④房產證及其復印件。

2.建造住房資料

建造住房分兩類：集資建造住房，自己建造住房。

（1）集資建造住房資料：

①立項批文；

②土地證；

③建設用地規劃許可證；

④建設工程規劃許可證；

⑤建筑工程施工許可證；

⑥營業執照；

⑦法人代表身份證；

⑧工程（預）決算書；

⑨集資建房人名單（房屋戶號、價格）；

⑩預付款收據。

注：復印件上加蓋原件持有單位公章。

（2）自己建造住房資料：

①相關部門批準文件；

②土地證（宅基證）；

③建房合同；

④工程（預）決算書；

⑤建房自有資金憑據(儲蓄存單金額占房屋造價30%以上)；

⑥其他相關資料。

3.大修住房（翻建住房）資料：

①相關部門批準文件；

②房產證；

③大修住房（翻建住房）合同；

④工程（預）決算書；

⑤大修住房（翻建住房）自有資金憑據(儲蓄存單金額占工程造價30%以上)；

⑥其他相關文件。

（三）擔保資料

貸款擔保方式三種：抵押擔保，質押擔保，住房公積金保證擔保。借款申請人可選擇其中一種擔保方式。

1.抵押擔保資料

（1）以所購期房作為抵押物:

①在建工程抵押登記證明（或《不動產登記證明》）；

②房屋建造單位階段性擔保（貸款合同保證欄蓋章）；

③住房貸款抵押合同。

（2）以所購現房作為抵押物:

①房屋他項權利證書；

②住房貸款抵押合同。

（3）以所購二手房作為抵押物:

①房屋他項權利證書；

②住房貸款抵押合同。

2.質押擔保資料

①儲蓄存單；

②質押合同；

③質押物持有人身份證復印件。

3.公積金保證擔保資料

①個人住房公積金貸款授權委托書；

②保證人身份證復印件。

注：公積金保證擔保是指以個人在市住房公積金管理中心的住房公積金余額，作為借款申請人個人住房公積金貸款保證的擔保方式。凡在渭南市住房公積金管理中心繳存住房公積金的個人，均可作為個人住房公積金貸款的保證人。保證人可以一人或多人為借款申請人提供聯合貸款保證，原則上保證人在渭南市住房公積金管理中心的公積金余額之和必須大于借款申請人的借款金額。

三、貸款應同時具備的條件

（一）購買住房的，應已交付了不低于規定比例的首期購房款；建造、翻建、大修自住住房的，能夠交付不低于建造、翻建、大修自住住房所需費用的規定比例的首期付款或自籌資金。

（二）申請公積金貸款時不存在尚未還清的各類貸款（借款）、公積金貸款本息或未解除貸款擔保的。

（三）職工離婚六個月(含六個月)以內申請公積金貸款的，不予受理（以離婚證、法院判決書、調解書日期為準）。

（四）職工本人或配偶個人征信報告5年（60個月）內連續3次（含3次）、累計超過6次（含6次）以上逾期的不予受理。

（五）異地貸款職工夫妻雙方申請公積金貸款須一方為渭南轄區內戶籍且落戶在一年以上，夫妻雙方無渭南轄區內戶籍或落戶不滿一年的不予受理。

（六）轉業、退役軍人自所在單位為其開戶并足額正常繳存之日起，即可申請住房公積金貸款。

（七）尚未取得不動產權證書的商品房，以住建部門登記備案的購房合同簽訂日期為準，一年內可申請辦理貸款；購買二手房的，以不動產登記證登記日期為準，半年（六個月）內可申請辦理貸款；購買現房的，以住建部門登記備案的購房合同簽訂日期一年內，不動產登記證登記日期半年（六個月）內可申請辦理貸款，以上類型超過期限不予受理。

四、貸款額度、期限和利率

（一）購買自住住房，首次使用住房公積金貸款的，建筑面積144㎡（含）以下的首付款比例不低于20%，建筑面積在144㎡以上的首付款不低于30%。

（二）使用過一次住房公積金貸款并已經結清的繳存職工，為改善居住條件購買第二套自住住房，建筑面積144㎡（含）以下的首付款比例不低于30%，建筑面積在144㎡以上的首付款不低于40%。

（三）購買精裝修房屋和房價明顯高于本地區市場平均水平的房屋，首次使用住房公積金貸款的，貸款額度不超過所購買住房合同總價款60％；為改善居住條件購買第二套自住住房，貸款額度不超過所購買住房合同總價款50%。

（四）購買二手房和現房的繳存職工，所購房屋建筑面積144㎡（含）以下的首付款比例不低于30%，建筑面積在144㎡以上的首付款不低于40%。

（五）建造、翻建、大修住房貸款，貸款額度為不超過建造、翻建、大修費用總額的60%。

（六）具體比例由經辦人根據實際情況核定為準。

（七）單筆貸款額度不能超過渭南市住房公積金管理委員會規定的最高貸款額度。借款人單人連續足額繳存住房公積金的，貸款額度最高不超過40萬元；借款人及配偶同時連續足額繳存住房公積金的，貸款額度最高不超過50萬元。如配偶公積金繳存不正常（連續足額繳存不滿規定期限、斷交60天以上、封存等）的，配偶公積金不參與計算。

（八）住房公積金管理中心不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。

五、貸款額度基數為借款人繳存賬戶余額的18倍

（一）借款人連續足額正常繳存時間≥36個月的，繳存時間系數為1.2；借款人連續足額正常繳存時間＜36個月的，繳存時間系數為1。

（二）借款人與配偶公積金賬戶之和≥2萬元的：

貸款額度=（借款人公積金繳存賬戶余額+配偶公積金繳存賬戶余額）×18倍×繳存時間系數

（三）借款人與配偶繳存賬戶余額＜2萬元的：

1.賬戶余額合計＜5000元的，貸款額度最高不超過25萬元；

2.5000元≤賬戶余額合計＜1萬元的，貸款額度最高不超過30萬元；

3.1萬元≤賬戶余額合計＜2萬元的，貸款額度最高不超過35萬元。

（四）公積金貸款金額為萬元的整數倍。

（五）公積金貸款月償還貸款本息額不超過家庭月收入50%，不得低于30%。核定借款人及配偶收入時，已繳存公積金的，月工資總額按公積金繳存基數計算；未繳存公積金的，月工資總額按實際收入金額計算，但不超過當地上年度社平收入（需提供收入證明，并出具可證明有效收入的銀行流水或完稅證明）。

六、購買商品住房、集資建造住房的，最長貸款期限30年；購買二手房的，貸款期限與房屋建成年限之和不超過30年；建造、翻建、大修自住住房的，最長貸款期限10年。

七、貸款最長期限不得超過30年，且借款到期日不超過借款申請人法定退休時間后5年。借款人申請貸款時年齡不超過其法定退休年齡（原則上女（干部）55歲、女（工人）50歲，男60歲）。特殊情況，機關事業單位縣處級以上女干部和具有高級職稱的女性專業技術人員年滿60周歲退休或延遲退休的，需提供相關證明材料。

八、公積金貸款利率按照國家有關規定執行

（一）對結清首次住房公積金貸款后，再次申請使用住房公積金貸款購買自住住房的，公積金貸款利率按同期公積金貸款利率的1.1倍執行。

（二）貸款期限內如遇法定利率調整，貸款期限在1年（含）以內的，實行合同利率，不分段計息；貸款期限在1年以上的，于次年1月1日按相應的利率檔次執行新的利率規定。

九、簽訂住房公積金貸款合同

貸款經辦人及時通知借款申請人，符合貸款規定的辦理下列手續（不符合貸款規定的資料退回）：

（一）屬抵押貸款的，借款申請人夫妻雙方到委托銀行簽訂《住房公積金貸款合同》、《住房貸款抵押合同》。(用現房抵押的出具《房屋他項權利證書》；用期房抵押的出具《在建工程抵押登記證明》。

（二）屬質押貸款的，借款申請人夫妻雙方到委托銀行簽訂《住房公積金貸款合同》、《貸款質押合同》(質押物屬于第三人的,第三人簽訂《貸款質押合同》)。

（三）屬公積金保證貸款的，借款申請人夫妻雙方到委托銀行簽訂《住房公積金貸款合同》。公積金保證人簽訂保證承諾書。

十、貸款審核審批

（一）借款申請人提供的個人資料、房屋資料錄入借款人信息、房屋信息及貸款信息、影像資料等。

（二）對錄入的借款人信息、房屋信息及貸款信息、影像資料等進行審核、審批。如無發現錯誤，流轉至下一環節；如有誤，回退至錄入環節。

（三）市住房公積金管理中心認為不合適的借款申請予以退回。

十一、貸款發放

個人住房公積金貸款面簽、 抵押待辦、 抵押待辦復核完畢后，貸款發放。

十二、貸款償還

貸款期限為一年的，到期一次還本付息；貸款期限在一年以上的，實行按月歸還貸款本息，還款方式包括：

（一）等額本息還款方式，即貸款期內以每月相等的額度償還貸款本息；

（二）等額本金還款方式，也稱利隨本清方式，即每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減；

（三）住房貸款發放6個月以后，借款人可隨時部分或全部提前償還貸款。借款人提前部分還款時，可以選擇“期限不變重新計算月還款金額”或“月還款金額不變自動縮短還款期限”任意一種方式。住房公積金貸款提前還款不收取違約金。

十三、貸后管理

（一）資料歸檔

貸款發放后，貸款經辦人及時將所有貸款資料移交檔案室，檔案室登記歸檔。

（二）貸款明細賬

貸款發放后，貸后管理科以委托銀行實際發放貸款日為準記錄貸款明細賬，每月月底與委托銀行對賬。

（三）逾期貸款催收

連續3個月貸款逾期，委托銀行發送《逾期貸款催收通知書》；連續6個月貸款逾期，委托貸款銀行啟動法律訴訟程序。

（四）合同變更

1.借款人將借款合同項下的權利、義務轉讓給他人，必須經當事人各方同意，并依法簽訂變更協議。

2.借款人在合同履行期間死亡、失蹤或喪失民事行為能力，其遺產或財產的繼承人、受遺贈人、監護人、財產代管人同意繼續履行借款人簽訂的借款合同，需辦理借款人的債務變更手續。

3.借款人有下列情形之一的，市公積金中心（受委托銀行）有權停止支付貸款或者提前收回全部貸款本息，并要求借款人承擔違約責任：

（1）借款人采用欺詐手段隱瞞真實情況，提供虛假證明材料的；

（2）保證人違反保證合同或喪失承擔連帶責任能力，抵押物毀損不足以清償貸款本息，質押物明顯減少影響貸款人實現質押權，而借款人未按要求落實新保證或新抵押（質押）的；

（3）不按照借款合同規定用途使用貸款的；

（4）未經貸款人同意，借款人將設定抵押權或質押權財產或權益拆遷、出售、轉讓、贈予或重復抵押的；

（5）借款人拒絕或阻撓市公積金中心、受委托銀行對貸款使用情況和抵押物使用情況進行監督檢查的；

（6）其他由于借款人原因，影響借款償還或損害市公積金中心和受委托銀行利益的；

（7）借款期內，借款人連續三個月或累計六個月未償還貸款本息的；

（8）市公積金中心（受委托銀行）與借款人約定的其他事項。

（五）注銷登記

貸款本息結清后，貸款委托銀行出具《住房貸款結清證明》，并退還借款人抵押（質押）憑據。借款人持《住房貸款結清證明》到相關部門辦理注銷登記手續。

（六）貸款呆壞賬核銷

貸款呆壞賬核銷按規定程序上報核銷。

本細則自2020年12月10日起施行，以前與本細則不一致的以本細則為準。

渭南市住房公積金管理中心

2020年11月10日