央視網消息（記者/闞純裕 剪輯/姚抒廷）：買房，是許多中國家庭的重要關口，圍繞房子的一切話題都能夠攪動輿論風云。近期，個人住房貸款提前還貸和銀行延長借款人年齡期限頻頻沖上熱搜，人們爭相表達自己的看法，背后焦慮的還是那個問題——買房的人變多，這房價，是不是又要漲起來了？招聯首席研究員、復旦大學金融研究院研究員董希淼長期關注個人住房信貸政策，他和央視網《新聞+》欄目記者分享了自己的思考。

央視網記者：有網友把延長借款人年齡期限稱為“祖傳貸”，您怎樣看待這樣的政策？延長借款人年齡對普通人來說是增壓還是減負？

董希淼：輿論對銀行延長借款人年齡有一些誤解，本質上貸款是銀行提供的一項金融服務，個人是有選擇權的，你可以選擇貸款或者不貸款，也可以選擇在哪家銀行貸款，貸款的期限也是根據你的償還能力來商定的。

事實上存在兩種情況。確實有部分銀行延長了借款人的年齡，比如原來規定借款人年齡是65歲，現在延長到70歲至75歲。

更多的銀行延長的是借款人年齡加貸款期限，比如以前是借款人年齡加貸款期限不能超過70，現在延長到80，也就是說一個人50歲的時候申請貸款，最長可以申請30年。

從形式上看，貸款期限越長，貸款金額越高，還款利息就越多，利息支出總額也會更多，但具體到每個月，貸款期限延長后，每個月的還款支出是減少的。

從這個意義上說，延長貸款期限是減輕了借款人每月支出的負擔。

適當延長貸款年齡期限，能更好地滿足中老年人申請住房貸款改善居住條件的需求，畢竟我國居民平均壽命在增長。這同樣也能給年輕人帶來幫助，特別是對收入并不是特別高、工作年限相對短的年輕人，他可以通過延長貸款期限來減少每個月的貸款支出。等到有一定積蓄的時候，他其實可以申請提前還款，這樣也相當于減少了利息支出。

央視網記者：高齡借款人的貸款對于銀行來說是一筆好的資產嗎？高齡借款人年齡過大去世怎么辦？

董希淼：首先，申請個人住房貸款，房產是抵押給銀行的，這是銀行風控最主要的一項措施。

中國的個人住房貸款，按揭的比例并不高，現在首套首付一般是三成，二套房是四成，只要房價沒有大幅度下降，其實按揭的風險相對是可控的，房子的價值基本能夠覆蓋貸款的本息。

其次，高齡借款人的住房貸款，往往會在合同中進行約定子女作為共同借款人。這也是防范個人住房貸款風險的措施。如果子女為進行償還，銀行可以通過拍賣這套住房或者向子女提出法律訴訟進行追償。

所以高齡借款人去世之后，子女作為共同借款人還要繼續還款，對銀行來說風險是可以得到控制的。但是會產生一些法律的問題，比如房產繼承，情況會更加復雜。

打個比方，這套房子可能一直由某一個子女來進行還貸，如果父母去世，這套房子是不是完全由進行還貸的子女來繼承？那倒不一定，根據法律規定，如果有多個子女，這套房子是由多個子女共同來繼承的，這可能就會產生法律糾紛。

央視網記者：近期借款人多選擇提前還貸，原因幾何？

董希淼：最主要還是受疫情沖擊、經濟下行等影響，居民收入下降，對未來預期不夠明確，本著“無債一身輕”的想法，大家想償還債務減輕負擔。這也跟2022年以來金融市場波動加大、投資理財收益下降有關。而春節前后人們的獎金收入比較多，也導致近期提前還款較為集中。

此外，存量房貸與新增房貸之間的利差過大也在一定程度上造成了影響。目前部分存量房貸利率相對較高，部分在6%以上，而新增房貸平均利率在4.3%左右，部分城市首套新增房貸已經跌到4%以下，甚至是3.7%.較大的利差導致一部分人想提前還貸。

央視網記者：套取經營貸、消費貸提前還房貸，這種操作是否違規？

董希淼：通過申請經營性貸款或個人消費貸款套取資金來提前償還個人住房貸款，這顯然是一種違規行為，還可能是一種違法行為，其中至少涉及三個方面的問題。

涉及法律合規問題，因為申請個人經營性貸款或個人消費貸款，往往是通過一些中介機構來偽造貸款用途，偽造公司注冊材料騙取貸款資金，這可能就涉嫌騙取貸款罪。不按約定用途使用貸款違反了合同約定，銀行可以上傳到征信系統，影響個人征信。

第二，可能會帶來流動性風險，因為各種經營性貸款和消費貸款期限相對是比較短的，一般在1至3年之間，而個人住房貸款期限是比較長的，這就產生期限錯配的問題，看似利息支出下降，但短期內按月償還的金額其實是上升的，一旦碰到其他特殊情況需要較大額的支出，可能就會捉襟見肘。

第三，委托中介去辦理這些業務，在這個過程中，你可能會泄露各種個人信息，還可能要交上一筆不少的費用，往往可能得不償失。

所以借款人在任何時候都不應該通過這種方式進行“轉貸”。

央視網記者：延長房貸期限與提前還貸有關聯嗎？

董希淼：沒有直接的因果關系。延長房貸期限其實反映出銀行面對個人住房貸款業務發展較為緩慢，想要進一步擴大市場份額的壓力。當然從某種意義上說，這也是我國人口老齡化大趨勢大背景下一種必然的趨勢，延長借款人年齡加貸款期限之和的銀行會越來越多，本質上這樣的政策因時因勢而變，有利于更好地滿足居民改善居住條件的需要，進一步促進住房消費，也有助于銀行適當拓展個人住房貸款業務。

央視網記者：住房信貸政策動作不斷，會導致房價上漲嗎？

董希淼：目前我們還看不到它會導致房價過快上漲。

目前房地產市場還是比較低迷，2022年全年住戶貸款僅增加3.83萬億元，同比少增4.09萬億元；2023年1月住戶貸款僅增加2572億元，同比少增5858億元，可以看出居民消費、投資意愿不振，房產銷售存在著比較大的壓力。住房信貸政策本來就是因時因地進行調整，在這種情況下適當進行調整優化是十分必要的。

不過這種調整要在必要和合理的限度之內，而且要基于滿足居民改善居住條件的基本目的。應堅持“房住不炒”，不能無限擴大，還要注意防止借這種方式變相突破限購限貸政策“鉆空子”等行為。

來源：央視網